一、产业地产的发展现状
产业园区是产业经济发展的重要载体，我国大部分高新技术企业入驻在产业园区内发展。以高新区为例，2023年国家级高新技术产业开发园区168家，入驻企业数量达到223573家，营业总收入550149亿元；全国规模以上工业企业493161家，规模以上工业企业总收入1360317亿元，高新技术开发区入驻的工业企业数量占规模以上工业企业总数的45%，收入占规模以上工业企业总收入的40%。产业园区推动了区域和城市经济的发展，是中国经济增长的助推器。
图片来源：根据公开资料整理，北国咨绘制
图1 产业地产升级路径
产业地产作为我国产业园区开发的主导力量，近年受到经济增长减缓的影响，发展形势也悄然发生变化。行业在空间要素的重要性正在逆转，供大于求趋势形成，需求逐步萎缩，剪刀差拉大，去化压力进一步加大。行业净利润从2019年开始出现负增长，净资产收益率下降到3%以下，以空间去化为主的传统模式很可能难以为继，产业地产面临存量激活与收益模式升级，产业发展服务与综合服务收入在显著上升。
总体来看，产业地产存在向产业链条两端双向升级的巨大压力：一方面上游要求更精准的产业定位和强大资源整合能力，另一方面下游的产业链进一步延伸，运营服务、产业投资成为拓展产业地产利润的重要来源。在新形势下，产业投资策略就显得无比重要，在项目成败上起到决定性作用。如何构建以产业为核心的投资逻辑，是每一个产业地产企业必须思考的重要课题。
二、产业地产的定位逻辑
产业地产的产业定位受到区域经济、产业基础、产业资源、区域规划等多重因素影响，本文构建产业地产产业定位逻辑主要从产业经济发展的角度，重点考虑固定资产投资效率、产业发展运营效率、产业融合与渗透性三大因素的影响。
图片来源：根据公开资料整理，北国咨绘制
图2 产业地产产业定位逻辑框架
（一）固定资产投资效率
主要考核固定资产拉动效率指标，该指标的内涵是反映固定资产对经济发展的拉动比重。在实际投资决策中，重点选择产业规模、固定资产投资规模较大的行业作为主导方向，形成规模化、集群化发展模式，同时强化产业链关键环节落地，进一步扩大行业企业的税收贡献。
本文选取全国制造业行业20个重点方向，测算2023年固定资产投资效率并进行分类分析，总体来看行业固定资产投资效率受行业发展阶段、行业轻重资产类型等因素影响。结合产业所处发展阶段，发展特征等因素，可以大致分为四类：
第一类是固定资产投资效率>10，主要特征是传统制造行业，资源型、资本密集型、国家管控型行业，主要行业包括烟草制造业、石油煤炭和燃料加工业、有色金属冶炼和压延加工业等。
第二类是5<固定资产投资效率<10，主要特征是大多以技术密集型行业为主，与新技术、新经济结合紧密，应用场景巨大，是产业升级的主导力量。主要行业包括汽车制造业、软件和信息服务业、计算机、通信和电子设备制造业等。
第三类是3<固定资产投资效率<5，主要特征是传统制造行业，在数字经济的浪潮中成为新技术主要应用场景之一。主要行业包括化学原料和化学制品制造业、金属制品业、通用设备制造业、纺织服装业等。
第四类是固定资产投资效率<3，主要特征是产业研发需求较大，产业发展周期较长，但是与新兴经济融合市场前景广阔。主要行业包括医药制造业、专用设备制造业、仪器仪表等。
图片来源：根据公开资料整理，北国咨绘制
图3 2023年我国重点行业固定资产投资拉动效率分析
（二）产业运行效率
产业运行效率主要考核平均税负指标，行业企业平均税负规模受到行业集中度、平均税率、企业数量、行业收入等多种因素影响。在产业地产投资决策中，要综合各项因素，选择落地税收规模较高的行业。
本指标同样选取上述20个主要制造业领域，按照2019—2023年各行业平均值来测算，其中平均税负＞0.2亿元的行业包括：黑色金属冶炼和压延加工业、医药制造业、汽车制造业、计算机和电子设备制造业等，主要原因是行业集中度比较高，规模化生产形成平均税率较高；平均税负≤ 0.1亿元的行业包括：纺织服装、通用设备制造业、文体制造业、专业设备制造业、金属制品业等，主要原因是企业数量较多，平均税率较低。
（三）产业融合
制造业涵盖我国战略性新兴产业大部分门类，产值分别占国家工业总收入的88%，长三角三省一市工业总产值的94%，是国民经济发展的基石和基础，是国家产业发展主要方向。在新经济发展的背景下，制造业也是产业融合程度最高的领域。本文产业方向的定位主要立足制造业的融合发展，根据不同城市、区位和产业特征，选择发展生产、研发、办公、总部等多种产业功能。
三、长三角地区产业地产投资策略
2024年长三角区域合作办公室发布《长三角地区一体化发展三年行动计划（2024—2026年）》（以下简称《计划》），《计划》提出加强长三角科技创新跨区域协同、协同建设长三角世界级产业集群等重点任务。长三角地区的协同化发展已经成为区域最主要的标志之一，区域呈现产业门类齐全、特色鲜明、链条互补的多重特征。在产业投资过程中要充分考虑地方特色，以产业发展为主线，结合产业定位的逻辑框架，对城市、产业和产品等进行系统性思考，最终确定城市进入策略、产业发展、产品开发策略。
（一）长三角地区的城市进入策略
结合长三角地区特色，本文构建了产业地产城市进入策略的分析框架，主要包括城市能力、城市特质、产业特质和城市微观四个角度，以此分析基础作为城市进入、产品开发和产业定位的重要衡量指标。
其中，城市能力包括：人口、GDP、财政收入、三次产业结构、研发投入等因素，主要考核一个城市产业规模化发展的能力和特征，是产业地产发展一切产业的基础和起点；城市特质包括：创新城市、工业城市、商贸城市、旅游城市、农业城市等类型，主要对城市经济类型、产业特征作出基本判断；产业特质包括：新兴产业主导、传统产业主导、产业创新主导、产业升级主导等类型；城市微观包括：区位交通、产业政策等。
以苏州市为例，2024年全市实现地区生产总值26727亿元，三产比例为52.4%，高技术制造业产值17659.2亿元，占规模以上工业总产值的比重达37.6%。工业固定资产投资比2023年增长了12%，其中专用设备制造业、汽车制造业、电气机械和器材制造业投资分别增长20.7%、22.2%、29.3%。从各方数据综合分析来看，苏州市的城市特质是工业城市，产业发展以创新升级引领的规模化制造为主，在产业和产品定位中，要充分考虑生产制造与研发功能配比，制定精准的产业地产进入策略。
（二）长三角地区的产业定位策略
根据上述产业定位的投资逻辑框架，考虑到行业特征和区域特征，本文重点分析上海、浙江、安徽等地的固定资产投资效率指标，实际决策过程中要结合城市进入策略对产业进行总体定位。
上海市各行业的固定资产投资效率普遍高于全国平均水平，但是指标数值的分布结构与全国类似，资源型、国家管控型行业的固定资产投资效率最高，其次是新兴技术密集型行业，其中明显高于全国及长三角平均水平的行业是通用设备制造业、汽车制造业、电气机械和器材制造业、计算机、通信和电子设备制造业和文化体育用品制造业。
浙江省各行业固定资产投资效率也高于全国平均水平，与全国四大类指标分布不同的是，浙江的传统产业固定资产投资效率明显高于全国平均水平，其中化学原料工业（固定资产投资效率为9.1，下同）、纺织服装（8.3）、金属制品制造业（8.2）等行业表现较为突出。究其原因，一方面浙江的数字经济、人工智能、智能制造等新兴技术发展迅速，与传统产业结合非常紧密，有力地促进了传统产业升级；另外，浙江遍布各地的小产业集群推进了产业经济的规模化发展。
安徽省各行业固定资产投资效率普遍低于全国平均水平。其中固定资产投资效率>3的行业包括烟草制品业、有色金属冶炼和压延加工业、石油煤炭和燃料加工业、黑色金属冶炼和压延加工业等。这说明安徽省仍然是资源型省份，而新兴产业处于发展初级阶段，其中计算机、通信和电子设备制造业（1.8）、汽车制造业（1.7）、电气机械和器材制造业（1.4）有一定发展潜力，且与上海优势产业结构有一定相似之处，未来将借助上海产业转移与扩散趋势，打造具有地方特色的产业优势。
（三）长三角地区的产品运营策略
产业地产的产品定位要结合城市进入策略、产业定位策略进行系统性分析，可以根据不同的城市特征、城市性质、产业性质、城市微观和发展阶段，形成三大类产品：第一类是传统产品，包括工业厂房+研发配套等业态，实施快速周转的运营策略；第二类是多样化的产品，主要包括类总部、研发办公、配套服务等业态，实施运营销售兼顾的策略，最终通过整体出售、转让或出租运营REITs实现项目退出；第三类是旗舰类产品，主打核心地段高端产品，主要包括总部经济、研发办公、配套服务等业态，实施销售为主运营为辅的策略，最终通过整体销售等形式实现项目退出。
图片来源：根据公开资料整理，北国咨绘制
图4 产业地产产品定位及运营策略
总体来看，三类产品各有特点，实际实践中需要进一步结合当地市场需求、企业需求等因素深入探讨和分析。
四、构建“两资双环”的投资逻辑闭环
产业地产并不是产业+地产的简单组合，而是具有丰富逻辑内涵的特色经济形式。在实际投资实践中，要不断优化商业模式，扩充收益点，控制融资成本，把握生命线，通过土地资产化、资产资本化、资本证券化的逻辑循环，搭建资金/资本的逻辑闭环；同时，产业主导决定了产业集聚的可行性与投资退出的一致性，专业运营决定了现金流回流的可预期性以及最后资产不良的可能性，通过产业服务和运营促进产业集聚资产增值实现退出，搭建产业资源的逻辑闭环。
图片来源：根据公开资料整理，北国咨绘制
图5 产业地产的“两资双环”投资逻辑
作者介绍
柏 林
咨询工程师（投资）
长期专注于产业地产投资开发、产业地产运营以及区域发展战略、城市发展规划、产业规划和园区规划、项目开发等领域的规划和咨询工作
编辑：张 华
审核：刘 灿
